2 Millionen leer stehende Wohnungen in Deutschland und zeitgleich Wohnungsnot. Wie das zusammengeht erklärt Silvia Lehr.
In der Presse ist es ein Dauerbrenner: „Wohnungsnot in Deutschland“. Dem gegenüber stehen aber knapp 2 Millionen leer stehende Wohnungen, was einer Leerstandsquote von 4,3% entspricht. Warum findet dann nicht jeder eine Wohnung?
Die Antwort ist zweiteilig: Zunächst das Gesetz der drei wichtigsten Faktoren zur Bestimmung des Immobilienwertes und der Miete: Die Lage, die Lage, die Lage. Und der vierte Faktor ist, besonders bei Mietobjekten, der Preis – also die Höhe der Miete.
Zunächst der Faktor Lage: Die Leerstandsquote ist ein bundesweiter Wert. Schlüsselt man diesen nach Bundesländern auf, ergibt sich ein klares Bild: Die Bundesländer in Westdeutschland haben ein Wohnungsdefizit während in den Bundesländern in Ostdeutschland wesentlich mehr Wohnraum zur Verfügung steht als Nachfrage besteht.
Aber auch in Westdeutschland gibt es Unterschiede: Die Menschen zieht es weiterhin in die Ballungsräume. In Städten wie Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin ist die Leerstandsquote nur halb so hoch wie im Bundesdurchschnitt. Da es sich um eine Stichtagsabfrage handelt, kann dieser Wert nochmals halbiert werden, da oftmals Renovierungen im Gange sind oder der Leerstand durch die Kündigungsfrist des neuen Mieters entstanden ist.
In Mitteldeutschland sowie in Ostbayern gibt es tatsächlich Wohnraumüberhänge: Die Mietinteressenten haben also die Wahl – leider aber nur theoretisch, da es noch den Faktor „Preis“ gibt.
Auch für die Kosten von Mietwohnungen gibt es eine schöne Statistik: Im Bundesdurchschnitt beträgt der Anteil der Kaltmiete 28% des Haushalteinkommens. In NRW liegen wir mit knapp 29% im Bundesdurchschnitt.
Die Höhe der Miete ist für den Mietinteressenten ein ausschlaggebender Faktor. Egal wie schön eine Wohnung ist: Man muss sich diese erst einmal leisten können. Und an dieser Stelle entsteht ein neues Ungleichgewicht. Der Eigentümer einer Immobilie möchte mit der Vermietung einen Ertrag erzielen. Vermieter, die in den letzten zwei Jahren eine Immobilie erworben und mit einem Kredit finanziert haben, möchten zunächst die Zinsen für ihren Kredit gedeckt haben und schön wäre es, wenn noch etwas Geld für Tilgung und Nebenkosten übrig bleibt. Durch die gestiegenen Zinsen und das weiterhin hohe Preisniveau für Immobilien, fallen die Mieten dadurch schon einmal etwas höher aus. Höhere Mieten schränken aber automatisch den Kreis der Interessenten ein.
Dazu kommt die veränderte Bewohnerstruktur: In den 60er, 70er und 80er Jahren waren Wohnungen mit drei oder vier Zimmern für die klassische Familie eine sichere Investition. Die Bewohnerstruktur hat sich aber gewandelt: Es gibt immer mehr Single-Haushalte. Und die Generation der Baby-Boomer (die Menschen, die in naher Zukunft in Rente gehen) verlassen zum Teil ihre zu groß gewordenen Wohnungen und stellen sich kleiner. Die Mietersuche für größere, teurere Immobilien gestaltet sich dann wahrscheinlich länger.
Die Einkommenssituation dieser neuen Zielgruppe, Rentner und Singles, ist oftmals schlechter als die eines Erwerbstätigen. Mit einem geringeren Einkommen kann auch nur eine kleinere Miete gezahlt
werden. Der Großteil der derzeitigen und zukünftigen Rentner verfügt über ein Haushaltseinkommen unter 2.000 Euro monatlich.
Die Aktivitäten des Staates lassen sich in akute und präventive Maßnahmen unterteilen.
Wer nicht oder durch einen Umstand nicht mehr in der Lage ist, seine Miete zu bezahlen, der kann staatliche Leistungen beantragen. Dazu gehört auch die Übernahme der Miete und der Nebenkosten. Jede Stadt und Gemeinde bestimmt aber einen maximalen Kostensatz, der übernommen wird. Wenn ein Vermieter keine Ressentiments gegenüber einer Mietzahlung durch das Jobcenter hat, so lohnt sich ein Blick in die aktuellen Maximalsätze für Unterkunftskosten in den jeweiligen Gemeinden.
Gerät der Mieter eines aktiven Mietverhältnisses in eine soziale Schieflage, z.B. durch Erwerbsunfähigkeit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit, so werden für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr auch Miethöhen oberhalb der aktuellen Maximalsätze übernommen.
Es bleibt aber abzuwarten, welche Auswirkungen die derzeitigen Planungen haben, Sozialleistungen (wie das Bürgergeld) an eine Mitwirkungspflicht des Arbeitssuchenden zu knüpfen. Bislang erhalten auch die Vermieter von sogenannten „Totalverweigerern“ die Mietzahlung. Die aktuellen Planungen sehen aber vor, auch die Mietzahlung an eine Mitwirkung des Empfängers zu knüpfen und erwirken damit, gewollt oder ungewollt, ein erhöhtes Risiko für Vermieter.
Eine präventive Maßnahme zur Entspannung des Wohnungsmarktes ist die Mietpreisbremse. Diese deckelt die Miethöhe auf maximal 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete. In NRW gilt diese vornehmlich im Umfeld der Metropolregionen Köln, Bonn, Düsseldorf und Aachen. Im Bergischen Land gibt es bislang keine Einschränkungen.
Neben der Übernahme von Mieten sowie der Regulierung der Miethöhe gibt es noch eine dritte Säule: Die Schaffung von Wohnraum. Erste Ansätze gab es bereits in Zeiten der Industrialisierung, um Arbeiter anzusiedeln aber auch in der Weimarer Republik, in der Siedlungen für ärmere Bevölkerungsgruppen errichtet wurden.
1950 wurde das erste Wohnungsbaugesetz ins Leben gerufen, um der kriegsbedingten Wohnungsnot in Deutschland Herr zu werden. Im Krieg wurden zahlreiche Wohnhäuser zerstört und viele Familien lebten, teilweise unter widrigen Umständen, in Behelfsheimen. Seinerzeit haben Bauherren staatliche Zuschüsse erhalten und innerhalb von 10 Jahren wurden rund 3,3 Millionen Wohnungen gebaut. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 wurden knapp 62.000 Wohnungen staatlich gefördert.
Diese Förderungen waren und sind aber an eine Bedingung geknüpft: Dieser geförderte Wohnraum ist ausschließlich für Bedürftige bestimmt und darf nur an diese vermittelt werden. Hierfür kann ein Wohnberechtigungsschein beantragt werden. Die Bedingungen dafür sind z.B. an das Einkommen, die Anzahl der Kinder oder eine Schwerbehinderung gebunden. Aber auch die Miethöhe ist gedeckelt, um auch einkommensschwachen Gruppen die Möglichkeit auf Wohnraum zu geben.
Das Sprichwort „Allen Menschen recht getan ist eine Kunst, die niemand kann“ scheint die vertrackte Situation perfekt zu beschreiben: Wohnungen gibt es genug – nur in den „falschen“ Regionen. Unternehmer, die Wohnraum bauen, haben mit gestiegenen Zinsen, Fachkräftemangel und gestiegenen Baukosten zu kämpfen, und der Staat bietet Förderprogramme an, die aber nicht lukrativ genug sind. Dazu kommt die Sorge vieler privater Vermieter, gewachsene Mieterstrukturen in Mehrfamilienhäusern durch sozial bedürftige Nachbarn zu stören.
Was kann man aber besser machen? Ein Blick in die Nachbarländer lohnt da. In Österreich setzt der Staat auf gemeinnützige Bauträger und bestimmt die Mietpreise sowie die soziale Durchmischung. Damit liegt der Blick auf Gleichberechtigung und Bekämpfung von Wohnungsnot – aber nicht auf eine hohe Rendite.
Führend in Europa sind aber die Niederlande. Bereits seit 1901 ist die Wohnungsversorgung eine gesetzliche Pflicht. Mittlerweile werden rund 75% des gesamten Wohnungsbestandes von Wohnungsbaugesellschaften verwaltet. Diese arbeiten gemeinnützig und erhalten staatliche Subventionen. Günstig ist das aber nicht! Bis zu 3% des Bruttoinlandproduktes fließen in den Wohnungsmarkt.
Es bleibt also spannend, wie sich der Wohnungsmarkt entwickeln wird. Eines bleibt aber: Der Erwerb einer Immobilie ist unumstritten eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Sei es die selbstgenutzte Immobilie, um dem Mietmarkt zu entkommen oder die vermietete Immobilie, die einem eine zusätzliche, monatliche Rate im Rentenalter sichert.