Ein Rückblick und Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt mit Fokus auf das Bergische Land
Der Jahresauftakt lädt traditionell zu Rückblicken und Prognosen für das neue Jahr ein. Auch dieser Blog befasst sich mit der Entwicklung des Immobilienmarktes in den vergangenen Jahren.
Hier einige Durchschnittswerte:
Und der erfreulichste Wert aus 2025: 98% der Eigentumsbesitzer sind mit der eigenen Wohnsituation zufrieden oder sogar sehr zufrieden.
Deutschland steht im Vergleich der allgemeinen Eigentumsquote aber eher bescheiden da: Die Quote der Immobilienbesitzer ist die zweitniedrigste in ganz Europa. Lediglich 53% der Bürger in Deutschland wohnen in den eigenen vier Wänden. Nur in der Schweiz ist die Quote noch geringer. Spitzenreiter ist Rumänien mit einer Wohneigentumsquote von fast 97%.
Solingen nimmt einen Spitzenplatz ein! Im sogenannten Wanderungssaldo – das sind Zuzüge minus Fortzüge in der Stadt – hat Solingen die zweithöchste Quote der Städte ab 100.000 Einwohnern (ohne Metropolen). Auf 1.000 Einwohner in Solingen kommen knapp 17 neue Bürger der Altersgruppe 30 – 49 Jahre. Das ist fast das zwanzigfache des Durchschnitts der mittleren Städte in Westdeutschland.
Doch woher kommt das? Gerade die Städte im Bergischen Land profitieren von den Preisexplosionen in den Metropolen Düsseldorf und Köln. Schnelle Anbindungen im öffentlichen Personennahverkehr und die weiterhin bestehenden Möglichkeiten für Home-Office ermöglichen es Arbeitnehmern statt eines teuren Appartements in Düsseldorf auch eine wesentlich günstigere und größere Immobilie im Umkreis zu beziehen.
Der Preis je Quadratmeter im Bergischen Land liegt für Wohnungen bei durchschnittlich 2.500 Euro – in Köln und Düsseldorf ist der Preis durchschnittlich 2.000 Euro höher. Dafür nehmen einige Arbeitnehmer sicherlich gerne den Arbeitsweg in Kauf.
Der gängigste Weg für die schnelle Wertermittlung sind die jeweiligen Onlinerechner in den Baufinanzierungsprogrammen. Der vdp-Rechner zum Beispiel basiert auf einer riesigen Datenmenge auf Basis von Finanzierungsanfragen deutschlandweit. Jedes Quartal wird der Rechner mit rund 70.000 Datensätzen von Immobilienkäufen gefüttert und damit werden gesetzkonforme Werte ermittelt. Zu den Kaufpreisen, hinter denen das Gesetz von Angebot und Nachfrage steht, werden Bodenrichtwerte und Vergleichspreise mit in die Betrachtung gezogen.
Der vorgenannte Bodenrichtwert wird von einer anderen Stelle ermittelt: Dem Gutachterausschuss. Dies ist ein sogenanntes Kollegialgremium, in dem Ehrenamtliche aus Fachbereichen wie Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen zusammen arbeiten. Dieses Gremium ist zwar bei den Städten und Gemeinden angesiedelt - ist aber völlig unabhängig.
Wer eine Immobilie erwirbt, bekommt in der Regel einen Brief dieses Gutachterausschusses mit der Bitte, einige Fragen zum Kaufobjekt zu beantworten. Aus den Antworten werden dann Durchschnitts- und Vergleichswerte gebildet.
Eingangs wurde bereits die Eigentumsquote in Deutschland genannt: Lediglich 53% der Bürger wohnen in den eigenen vier Wänden. Rund 20 Millionen Mieter haben aber den Wunsch nach Wohneigentum. Zu dem Wunsch, nicht mehr Mieter zu sein, gesellt sich das Bedürfnis nach einer stabilen Säule der Altersvorsorge.
Hier fällt auf: Zahlungsrückstände für Wohnraum – sprich ausgebliebene Mietzahlungen - sind mit 6,8% mehr als doppelt so hoch wie ausbleibende Zahlungen von Baufinanzierungsraten mit 3,2%.
In den europäischen Nachbarländern sind staatliche Förderungen und Bürgschaften des Staates erfolgreiche Instrumente zur Wohneigentumsförderung. In Deutschland gibt es aber auch bereits interessante Förderungsmöglichkeiten:
Von den Engländern kann man eine andere schöne Idee abschauen: Dort wird die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis gestaffelt. Für die erste Immobilie fällt bis zu einem Kaufpreis von knapp 500.000 Euro keine Grunderwerbsteuer an. Bei höheren Kaufpreisen steigt diese aber bis auf 12%. In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer immer 6,5%.
Die Preise für Immobilien steigen weiter und damit wird der Traum der eigenen vier Wände für viele weniger erreichbar werden. Hürden dafür sind die vergleichsweise hohen Erwerbsnebenkosten und die Eigenkapitalanforderungen der Banken.
Was Deutschland aber auch von vielen anderen Ländern unterscheidet ist der starke Mietmarkt: Nach dem zweiten Weltkrieg wurde extrem schnell viel gebaut – die Leute brauchten wieder ein Zuhause. Davon stehen noch viele Häuser. Zusätzlich wurde auch noch später der Bau von Wohnraum in Deutschland gefördert. Hierdurch gibt es viele Mietobjekte und durch die Vielzahl der Mieter haben wir auch einen guten Mieterschutz. Dieses sind Faktoren, warum das Bestreben nach Eigentum weniger ausgeprägt ist, als in unsere Nachbarländern.
Es bleibt abzuwarten, welche Förderungen die aktuelle Regierung zur Steigerung der Wohnungsbauquote in Deutschland einführen wird. Um die bereits aktuellen Förderungen aber zu nutzen, lohnt auf jeden Fall eine qualifizierte Beratung durch einen Finanzierungsspezialisten.
Quellen: Preisdatenbank Value AG, SOEP (sozio-oekonomisches Panel), Europace AG, IFD Allensbach, Eurostat/LBS Research, Statistisches Bundesamt, Sozialbericht 2024